Seleccionar página

A veces nos centramos únicamente en el proceso de renovar, reformar, rehabilitar…..pero no reparamos en el concepto de mantener, que, quizá sea uno de los más importantes, sobre todo en edificios de viviendas plurifamiliares y edificios o instalaciones de uso público.

Una vez terminada una obra, sea del tipo que sea, debemos plantearnos las actuaciones o revisiones a tener en cuenta para mantener el edificio, vivienda o local rehabilitado en perfectas condiciones el mayor tiempo posible, introduciendo las mejoras y adecuaciones necesarias, sin necesidad de incrementar costes debidos a la inexistencia de mantenimiento.

A continuación señalaremos algunos de  los principales puntos a considerar a la hora de realizar el mantenimiento y que a menudo nos encontramos que presentan problemas de funcionamiento y, a veces, en lamentables situaciones, centrándonos únicamente en alguna de las instalaciones fundamentales. Iremos en siguientes post analizando diferentes puntos a los que prestar especial atención en temas de mantenimiento. 

Cubiertas planas y patios:

Es muy importante en estos casos la buena ejecución de la impermeabilización, incidiendo en los puntos de recibido de los sumideros y en el encuentro de la tela asfáltica con el paramento vertical de los petos de cubierta.

USO Y CONSERVACIÓN

  • No se puede modificar el uso, ni almacenar materiales en cubierta, sin consultar previamente a un técnico especialista.
  • En la colocación de antenas, mástiles o similares se ha de extremar la precaución en no perforar la impermeabilización.
  • Evitar la acumulación de tierra, hojas, musgo… que pueden obstruir los sumideros, especialmente hay que prevenirlo tras temporales de viento.
  • Ante copiosas nevadas se ha de prevenir que no se superen las sobrecargas para las que se ha calculado la cubierta, retirando parte de esta si es necesario. Así mismo, también se ha de tener en cuenta que la nieve no supere la altura hasta la que llega en los paramentos verticales.
  • Resulta conveniente comprobar el funcionamiento de los sumideros tras grandes heladas.
  • La mayoría de los impermeabilizante son sensibles a gran cantidad de productos químicos por lo que hay que evitar que estos productos puedan llegar hasta la misma.

MANTENIMIENTO

  • Quincenalmente se realizará el barrido y retirada de suciedad de cubierta pudiendo reducir este periodo en situaciones de mayor necesidad como en el otoño o lugares próximos a arboledas…
  • Cada año coincidiendo con el final del otoño se procederá a la limpieza de sumideros, cazoletas, bajantes…
  • Cada año se comprobará el estado del material de sellado de las juntas, posibles roturas en la impermeabilización o en el material de cobertura, estado de los ganchos… En el caso de protecciones con grava se recolocará la misma.
  • Cada 3 años es preciso hacer la prueba de estanqueidad y comprobar su buen funcionamiento.

 Cada 10 años se realizará una revisión completa, sustituyendo la lámina impermeabilizante si está degradada. 

SANEAMIENTO

Respecto a esta instalación, nos referimos fundamentalmente al saneamiento enterrado. Es conveniente limpìar y revisar dos veces al año:

– Sumideros de locales húmedos y azoteas transitables.

– Arquetas de registro si existen.

– Botes sifónicos.

– Conductos de ventilación de la instalación.

Revisión general de la instalación cada 10 años.

Es importante guardar los planos de la instalación de saneamiento para posibles reparaciones u otras operaciones de revisión y mantenimiento.

Es muy importante dejar constancia que está prohibido el vertido de sustancias tóxicas, colorantes permanentes, aceites, ácidos fuertes, agentes no biodegradables (plásticos, gomas, paños celulósicos y elementos duros), que contaminan el agua y pueden provocar el deterioro u obstrucción de la red de saneamiento.

A veces, nos olvidamos que la necesidad de un mayor o menor mantenimiento nace del buen o mal uso y conservación que se realiza del edificio.  

Instalación eléctrica: 

Referente a esta instalación quisiera apuntar inicialmente la necesidad y obligatoriedad de realizar las inspecciones reglamentarias correspondientes cada cinco años para mantener viva la legalidad de la instalación. Si esto no se realiza, como me he encontrado en bastantes casos, a la hora de realizar cualquier tipo de reforma o intervención en el edificio en cuestión, es necesario regularizar toda la instalación conforme a la norma por la cual se rija en ese determinado momento, para obtener de nuevo, un boletín eléctrico reglamentario. Esto supone en muchos casos, redacciones de proyecto de legalización de la instalación juntos con reformas en la misma que suponen gastos inesperados a la propiedad. Por todo ello, es tan importante llevar un registro de las revisiones e inspecciones reglamentarias de cada instalación para evitar este tipo de imprevistos.

 Puntos a tener en cuenta en el mantenimiento de esta instalación:

USO Y CONSERVACIÓN

  • Cualquier intervención en la instalación la realizará un técnico especialista.
  • La instalación permanecerá protegida de golpes y exceso de humedad en las partes activas.
  • Se evitará situar elementos frente a las placas fotovoltaicas que les arrojen sombra.

MANTENIMIENTO

  • Existirá un Plan de Vigilancia que consistirá en la observación de los parámetros funcionales principales (energía, tensión, etc.) para verificar el correcto funcionamiento de la instalación.
  • Existirá un Plan de Mantenimiento Preventivo realizado por personal técnico competente que permitirá mantener dentro de límites aceptables las condiciones de funcionamiento, prestaciones, protección y durabilidad de la instalación.
  • La instalación dispondrá de un libro de mantenimiento en el que se reflejen todas las operaciones realizadas así como el mantenimiento correctivo.
  • El mantenimiento preventivo de la instalación incluirá, al menos, una revisión semestral en la que se realizarán las siguientes actividades:
  1. a) comprobación de las protecciones eléctricas;
  2. b) comprobación del estado de los módulos: comprobar la situación respecto al proyecto original y verificar el estado de las conexiones;
  3. c) comprobación del estado del inversor: funcionamiento, lámparas de señalizaciones, alarmas, etc;
  4. d) comprobación del estado mecánico de cables y terminales (incluyendo cables de tomas de tierra y reapriete de bornas), pletinas, transformadores, ventiladores/extractores, uniones, reaprietes y limpieza. 

 

Para cualquier consulta no dudéis en escribirnos y estaremos encantados de ayudaros. 

Nos vemos pronto…..

R.N.Moreno

Formulario de contacto

7 + 10 =

Share on FacebookTweet about this on TwitterShare on Google+Share on LinkedInEmail this to someonePrint this page